Cristiane Poleto
Brasília DF - 19/07/2018

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Entenda como é feito o financiamento do seu imóvel

21/07/09

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O consumidor na fase de contratação de crédito imobiliário se depara com uma série de termos técnicos. Um deles é o chamado sistema de amortização, que nada mais é que a forma como vai ser feito o pagamento do valor emprestado para a compra e dos juros decorrentes do financiamento. Os mais comuns são o sistema de prestações fixas, mais conhecido como Tabela Price, e o Sistema de Amortização Constante (SAC), com parcelas decrescentes.




Primeiro é necessário entender como se dá a formação da parcela que o tomador do financiamento vai pagar mensalmente. A financiadora calcula a prestação a partir de dois valores. Uma parte vem do montante que efetivamente foi emprestado. A outra é o excedente que foi formado devido à cobrança de juros.



No caso da Tabela Price, a primeira parcela será composta na maior parte pelos juros do que pela amortização sobre o que foi emprestado. No SAC, o valor obtido do amortizado é sempre o mesmo, mas a parcela calculada pelo montante formado pelos juros vai diminuindo.




Atualmente, a modalidade mais utilizada para financiamento imobiliário no Brasil é o SAC. Segundo o vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Andrew Storfer, o sistema é preferível pois, além do custo das parcelas diminuir ao longo do financiamento, o valor total pago é menor do que na Tabela Price.



Segundo o economista e professor de Matemática financeira do Ibmec-SP e vice-presidente da Ordem dos Economistas do Brasil, José Dutra Vieira Sobrinho, do ponto de vista de custo, os planos são equivalentes. "No SAC você amortiza o saldo devedor mais rápido que no Price. Como os juros são pagos sobre o saldo devedor, ele paga menos juros. Mas, na verdade, você só está pagando mais do que deve ao banco em um período de tempo menor", explica.

"O que você tem que levar em conta são os juros e sua condição de pagamento. Pelo Price a vantagem é que você sabe o valor que você vai pagar mensalmente", diz o professor.



Para Manoel Maia, vice-presidente do Secovi-Rio, a diferença entre quem opta pela Tabela Price ou SAC está na condição financeira da pessoa. Maia explica que o SAC é ideal para pessoas que queiram reduzir o peso das parcelas ao decorrer do financiamento, pagando menos por mês ao final do prazo. Já a Tabela Price, de acordo com ele, é indicada para as pessoas que esperam ter um aumento em sua renda e, consequentemente, uma redução relativa do custo da parcela em seu orçamento.



No entanto, o vice do Secovi-Rio afirma que o valor maior da parcela no início do financiamento pelo SAC pode ser um empecilho para quem tem problemas para se enquadrar nos limites de comprometimento de renda para pagamento da parcela, em geral 30% da renda familiar líquida do interessado.



Simulação



Para exemplificar a diferença o Terra simulou o financiamento de R$ 90 mil, com taxa de juros de 0,7% ao mês ou 8,4% ao ano. O prazo considerado foi de 300 meses.

Sem considerar correção monetária (TR), os encargos com seguros e as taxas, o financiamento pela Tabela Price teria parcelas fixas de R$ 718,65, sendo que, na primeira parcela, a amortização do saldo devedor (os R$ 90 mil efetivamente emprestados) seria de R$ 88,65 e os juros de R$ 630 (0,7% de R$ 90 mil).



Já a segunda parcela continua com o mesmo valor total, mas seria composta por abatimento de R$ 629,37 de juros (os R$ 90 mil menos a parte de R$ 88,65 da primeira parcela) mais R$ 89,28 que seria a parte da amortização da dívida líquida e exatamente o quanto falta para chegar a R$ 718,65.



Ao longo do financiamento por este sistema - utilizado por todos os outros financiamentos de bens no País -, o valor pago em juros cai e o em amortização sobe, mas o valor da parcela é sempre o mesmo (corrigido pela TR). No final do prazo simulado pelo Terra, o total desembolsado seria de R$ 215.595. Neste caso, a renda líquida necessária para entrar no financiamento seria de R$ 2.395,50, levando em conta a exigência da maioria dos bancos de não comprometer mais que 30% dos ganhos líquidos com a prestação.



Já no financiamento pelo SAC a primeira parcela teria valor de R$ 930. Esta parcela é composta por R$ 300 de amortização (R$ 90 mil dividido por 300 meses) R$ 630 de juros (0,7% sobre R$ 90 mil).



A segunda parcela seria menor. A parte da amortização continuaria a mesma, em R$ 300, contudo, a parte calculada sobre os juros devidos seria de R$ 627,9 (0,7% sobre R$ 89.700, que são os R$ 90 mil menos os R$ 300 pagos no 1º mês).



Neste exemplo, a última parcela seria de R$ 302,10 (amortização de R$ 300 + juros de R$ 2,10). Por este sistema a amortização é sempre a mesma (R$ 90 mil divididos por 300 meses) e o valor dos juros pesa mais no começo. O total desembolsado neste exemplo para quitar o empréstimo seria de R$ 184.815 - uma diferença de R$ 30.880 a menos do que no sistema pela Tabela Price.

Contudo, como a primeira parcela pelo SAC é maior que na Price, neste caso, a renda líquida necessária para contratar este tipo de financiamento seria de R$ 3.100.

Correção de contratos



A correção dos contratos de financiamento é feita pela Taxa Referencial (TR), que é calculada diariamente pelo Banco Central por uma média, sob a qual é aplicada um redutor do rendimento de Certificados de Depósito Bancário (CDBs) de instituições selecionadas pelo órgão. Nos cálculos feitos nesta reportagem ela foi desconsiderada, pois seu valor pode variar seguindo a taxa básica de juros (Selic).



Segundo o professor José Dutra Vieira Sobrinho, caso a Selic seja reduzida em 0,5 ponto percentual, para 8,75%, é provável que a TR fique próxima ou seja igual a zero. No mês encerrado em 1º de junho, o indexador estavam em 0,0864%. No mesmo período do ano passado, a taxa era de 0,1146%.

 

Fonte: www.terra.com.br

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