Cristiane Poleto
Brasília DF - 21/09/2018

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Imóveis: saiba como financiar pela construtora ou pelo banco

11/04/11

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O consumidor que pretende comprar um imóvel financiado tem como opções pedir empréstimo a um banco, entrar em consórcio ou cooperativa habitacional, adquirir um título de capitalização e obter financiamento direto da construtora, caso seja um imóvel novo. Essa última forma o sujeita a condições diferentes das praticadas por bancos.



A construtora ou incorporadora não cobra juros sobre o valor financiado durante a construção do imóvel, mas corrige o contrato pela variação do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) a partir da data de assinatura do contrato. Em fevereiro, o índice registrou variação positiva de 0,39%.



Com o imóvel pronto e as chaves entregues, são aplicados juros, geralmente de 12% ao ano (ou 1% ao mês), mais uma atualização pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M) - que em fevereiro foi de 1% -, até o fim do financiamento. O sistema de amortização do financiamento, que define como a dívida será quitada, é a Tabela Price.



Esse reajuste pelo IGP-M é cobrado a cada 12 meses, mas o comprador também pode pagá-lo mensalmente. Caso não pague o reajuste de todos os meses, pagará o chamado "resíduo mensal" (reajuste referente aos meses que escolheu não pagar) sempre que o contrato de financiamento fizer aniversário anual.



Já os bancos cobram uma taxa de juros que gira em torno de 12% ao ano acrescido da Taxa Referencial (TR), índice utilizado para corrigir cadernetas de poupança, atualmente na casa de 0,05% - 0,95 ponto percentual menor que o IGP-M, em fevereiro. O sistema de amortização pode ser escolhido entre Tabela Price (sem TR), Sistema de Amortização Constante (SAC) e Sistema de Amortização Crescente (Sacre).



As construtoras também dão prazos menores para pagar o financiamento: geralmente em até 60 meses, podendo chegar a 96 meses. Hoje, há bancos que concedem linhas de crédito para serem quitadas em até 360 meses.



Outra desvantagem é o uso do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Quem financia pela construtora só pode usar o saldo do fundo para quitar a dívida restante, e não para começar a pagar o imóvel. O contrário acontece ao financiar por um banco: é possível sacar o FGTS para pagar o valor total ou parcial do imóvel, e amortizar o saldo devedor ou pagar partes de prestações de um financiamento bancário em andamento.



Para Celso Petrucci, economista-chefe do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Comerciais de São Paulo (Secovi-SP), é preferível contratar as linhas de créditos do bancos por causa da taxa menor de juros. "Acaba sendo mais vantajoso para a pessoa, porque mudou muito o quadro nesses anos, a evolução dos números mostra que é mais fácil pedir emprestado nos bancos", diz.



Na opinião do vice-presidente imobiliário do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (SindusCon-SP), Odair Semra, as construtoras passaram a oferecer crédito imobiliário para "sobreviver". "A atividade principal das incorporadoras não é financiar, e sim produzir imóveis e comercializá-los", diz. "Mas por muitos anos o Brasil não teve tantas linhas de financiamento nos bancos, e as construtoras tiveram que se capitalizar para financiar os clientes".



Adquirir financiamento junto aos bancos, segundo Petrucci, também dá mais liquidez para as construtoras iniciarem novos projetos, já que os bancos depositam os pagamentos dos clientes diretamente em suas contas.



A construtora financia até 70% do preço total do imóvel, e cobra até o fim do contrato, sem juros, os outros 30%, de forma semestral ou anual - os chamados "intermediários". Alguns bancos financiam até 100% do valor do imóvel.



Petrucci, do Secovi-SP, afirma, porém, que as condições de financiamento direto na construtora podem ser mais flexíveis que as do banco. Por isso, na opinião de Miguel José Ribeiro de Oliveira, vice-presidente da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), é mais fácil renegociar o financiamento nas construtoras, caso o comprador tenha que reajustar condições de pagamento durante o prazo do contrato.



Também dá para começar o financiamento pela construtora e depois mudar para um banco. Segundo o vice-presidente de habitação do Secovi-SP, Flávio Prando, após um pedido de renegociação, o banco quita a dívida com a construtora e o comprador a transfere para o banco. "Já o inverso é complicado. Nunca vi um caso desses", diz ele.



O financiamento bancário de um imóvel só é liberado depois de pronta sua construção. Por isso, para financiar imóveis ainda na planta é necessário contratar direto com a construtora ou com algum banco que tenha convênio com construtoras. Segundo Prando, também é possível financiar na planta, nos bancos, por meio de crédito associativo, oferecido atualmente pelo Banco do Brasil e pela Caixa Econômica Federal.

Fonte: http://gazetaweb.globo.com

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